宮路一昭の巽

マンションが売却されてから出てくるケースの多いクレームは、「瑕疵担保責任」に関連のある内容となっています。普通では見つかることがなかったような欠陥、または破損が発覚すると、それらに対して負うべき責任が発生してくるのです。けれども、新しい居住者がその状態にしたのに、責任を追及してくる事例もあります。利害関係のない第三者を立ち合わせ、撮影しておくと画像として残すことで無意味なトラブルに巻き込まれずに済みます。オープンハウスを開催すると地域の潜在顧客を集めることが可能なので、マンションの場合は特に買い手がつく確率が高くなります。でも、オープンハウスの開催では注意すべきポイントとして、売却するという事実が周辺住民にわかってしまうことが挙げられ、まさに一長一短と言えます。エリア内のマンションにも広告が配られますし、オープンハウス当日には、のぼりや看板が出て何かと注目を集めるので、売るにしても注目されるのは嫌という人はそれなりに負担になるかもしれません。不動産査定というと従来は、売却物件の情報以外に依頼者の情報も伝達するのが当然でした。様子見中だったり家族の意見が分かれているときは、断っているにもかかわらず営業電話がかかってきたりする懸念があったため、本当は査定を依頼したくても、できなかった人が多いのではないでしょうか。けれども近年は、完全に匿名のままで家の査定をしてもらえるサービスも出てきました。家や土地などの不動産を売りたいときは、このように煩わしさのない新サービスを利用すると良いかもしれません。基本的なことですが、不動産物件の査定を受ける際、どの位で売れるかということ以外に、手元に残るのはいくらなのかも併せて確認しておきましょう。売却に要する必要経費といえば、売買を仲介した会社に支払う仲介手数料や契約の印紙代、登記変更費用、各種税金等があります。非課税となる場合もあれば大きく課税される場合もありますし、そこまでは仲介業者はフォローしてくれませんので、不安であれば近隣の税理士事務所に相談したり、あるいは業者の説明時に同席をお願いするのも良いかもしれません。家や土地などの不動産を、仲介業者を介して売りたいなら、比較のために複数の業者に査定を依頼し、金額も良く対応も申し分のない業者を絞り込んでいきます。続いて売り出し価格を決め、業者と媒介契約書を交わします。一口に契約といっても3種類あり、それぞれ重複依頼や直接契約の可否、不動産仲介ネットワークの登録義務の有無といった条件の違いがあるのでよく考えて選択しましょう。いずれ購入したいという人が見つかったら価格交渉等をした上で、媒介契約をした不動産会社を通して物件の売買契約を交わします。ちょっとした豆知識ですけれども、住宅の査定を依頼する不動産業者がまともな会社かどうか推測する手段のひとつに免許番号があります。担当者の名刺に宅建取引業の免許番号の記載がなければ、無免許、つまり違法な業者である危険性があります。国土交通大臣や都道府県知事の名の次にあるカッコつきの数字が更新回数を示し、老舗になるほど数字が大きいということです。ただし、例外もあり、別の都道府県に移転したり、2県以上に営業所を増設する場合も数字が1から始まりますから、数字が小さいから実績がない業者だと言い切ることはできませんが、一応の目安にはなります。詳しくない人から見ると不動産査定と不動産鑑定は同じものだと思われがちですが、法的責任を負っているかどうかという点が全く違うのです。査定においては、その不動産会社の販売実績や独自の査定基準から計算したおおよその売却可能価格程度として見るのが正しいです。反対に、鑑定評価とは国家資格を持つ専門家の不動産鑑定士が不動産物件の経済価値を鑑定評価基準から判定し、その結果を価額として提示します。不動産鑑定評価書に記載された内容は公的な場面においても十分な信頼性が置かれるものだと言えます。特に問題となることなく、自分のマンションを売った場合、所得税や住民税など、税金に関わる手続きを行わなければなりません。マンションを売ることによって得た利益には税金がかかるのは避けられません。ただし、もし売ることになったマンションがそれまでのマイホームで、投資などのために所有していたものでなければ、3000万円を限度とした特別控除、それに、特別軽減税率などの特例があります。確定申告をする際に、税金について調べれば、その後、納めた税が戻ってきます。不動産仲介業者の選択は後悔したくないものです。とはいえ、何社に査定をお願いすればいいかと悩んでしまう方も多いでしょう。人によっても違いますが、まずは三社を目安にお願いしてください。一、二社では比較もできませんし相場も分からないので、査定結果を鵜呑みにしたまま、業者を選び、後から後悔することになるかもしれません。ただ、選択肢が多すぎると、かえって悩んでしまうでしょう。なので、三社程度が適当だと言えます。物件の査定額を決定する査定基準には、多くの細かな項目がありますが、マンションの場合はおおよそ二つに分類できます。まずは、地理的条件です。具体的には街の利便性を左右する周辺環境の充実や交通機関の有無、あるいは景観を含めた物件がある場所に関する項目になります。次が、マンションに対する査定です。具体的には、築年数や部屋の間取り、エレベーターなどの設備や共有部分の様子、階層、そして周りの騒音や振動の有無、部屋の方角や日当たり、十分なセキュリティーがされているのか、などを見ます。このような、詳細な基準をもって査定を行っているようです。悪徳業者の存在は、不動産業界でも問題になっています。査定の際に騙されないよう、意識しておいてください。もし、一斉査定を受けた場合に、極端に高すぎる査定額を出してくる業者は、悪徳業者である可能性が高いため、注意しましょう。このように、悪徳業者が見分けやすいのも不動産会社に一括査定を依頼する良さだと言えるでしょう。または、査定額に関する説明を求めた時に、曖昧で納得できない回答をするような業者もまず悪徳業者とみて間違いありません。まだローンを完済していない家を売却するなら、売却云々の前に完済していなければなりません。不可能であれば、債権者(金融機関)と話し合い、条件をつけた上で任意売却を認めてもらうようにします。個人で任意売却の手続きをするのは困難ですし、時間ばかりが経過してしまいます。任意売却を得意とする弁護士や専門業者などを通じ、手続きを代行してもらうのが普通です。目にする機会は少ないですが、不動産査定ソフトというものがあります。建築年、面積、地目といった家の基本的な情報で検索すると、ソフトに収録した地価データや公式発表されている不動産データなどをもとに機械的に査定額を見積もることができるソフトです。最近は簡易なフリーソフトだけでなく有償版もあるようです。免責事項として「簡易版」や「実際とは異なる」と謳っているように、プロによる現地見積りの評価とは大きな違いが生じることがありますが、物件の価値を客観的に見ることができるので、役に立ったという人もいます。戸建てを売却して得たお金から、最初に一戸建てを買った時の購入費と、売却にかかった諸々の経費を差し引き、残ったお金が譲渡所得と呼ばれるもので、このお金は譲渡所得税という税金の課税対象なのです。税率は一律ではありません。短期譲渡(所有年数が5年以下)と長期譲渡(所有年数が5年以上)とで変わってきます。短い方が税率が高いのです。ところで、物件を売っても譲渡所得が得られるとは限りませんね。譲渡「所得」どころか、譲渡「損失」が出てしまうことがあります。長期譲渡に限って、譲渡損失の損益通算と、繰り越し控除の特例が受けられるので、とてもお得です。依頼者の都合により不動産の売却を急いでいる時は、二つの選択肢が考えられます。不動産会社に買取制度があればそれを利用してそのまま買い上げてもらう方法がひとつ、そして2つ目は、最初から価格を低くおさえて早々に売り切るという選択肢です。目的達成のためにはやむを得ませんが、どちらに転んでも市場価格と較べるとかなり安くなると思って良いでしょう。近いうちに不動産の査定を受けようと計画している方に向けて、簡単ですが、査定開始から買取までを順を追って並べてみます。最初に、仲介会社に査定を依頼します。その後、売却可能価格の目安を出してもらえるので、納得できる額であれば契約しましょう。会社が広告を出すので、購入希望者が出るまで待ちましょう。けれど、予定の価格を引き下げなければならなくなったり、長期間にわたって購入希望者が現れないということも珍しくありません。無事に購入希望者が出れば、売却金を支払ってもらえるでしょう。簡単な説明になりましたが、参考にしてみてください。できるだけ個人情報を秘密にしたまま不動産査定を受けたいと考えている人も少なくありません。なので、近頃は、ネット上で匿名の一括査定を受けられるサイトの人気が高いです。その利点は、個人情報を入力したせいで査定後に営業を受けたり、電話を繰り返されるといったリスクを回避できますし、怪しい業者に個人情報が伝わることがないなどの良さがあります。しかし、残念ながら匿名の一括査定サイトでは簡易審査だけしかできないので、おおよその査定額しか出してもらえないでしょう。不動産会社が査定額を算出するために行う査定方法には、簡易査定と訪問査定の二種類がありますが、それぞれの査定方法によって、査定結果が出るまでの時間が違うので、注意しておきましょう。簡易査定については、およそ1時間を目安にしておけば十分でしょう。その一方で、訪問査定のケースでは、担当者が物件を訪問するのは1時間を見積もっておけば十分でしょう。とはいえ、各省庁に調査をする必要があるので、1日では終わらないことを覚えておいてください。不動産会社に直接査定を依頼する場合、前もって登記簿謄本を入手しておきましょう。登記簿謄本の入手には手数料がかかるので、古いものでも会社によっては受け付けてくれるでしょう。でも、確実な査定を望むのであれば、新しい物のほうが安心です。その他にも、固定資産税評価証明書や権利書の関係を揃えておく必要があります。現在ローンを払っている最中なら、他にもローン残高証明書や建築設計図、土地測量図を揃える必要があります。高額の取引を伴いますが、売却するのに都合のよい時期が戸建てにもあります。戸建てを探す人が最も増える時期と言うのは、月で言えば1月から3月までの人の移動がある頃です。家族の都合や転勤などを命じられる人が出てくるため、春が間近になると転居する家族が増えてくることにより、一軒家を探す人が増えてきます。だからと言って、タイミングを逃してしまっては元も子もないので、売却を売りやすいと言われる時期まで先延ばしにするのではなく、売り出すのに有利だと思えば売ってしまった方がいいでしょう。一戸建てを売却しようと思い立った時に頼む仲介不動産屋を見極め方はそこの不動産屋の得意分野は何でしょうか。特に一戸建ての売買に定評のある不動産屋、マンションの売買が上手という不動産屋もありますので、自分の必要にあった不動産屋を選びましょうまた、一戸建てを売りたいと思ったら、一括査定サイトを使うと役立ちます。複数の不動産屋にすぐに依頼が可能で、目安となる査定額がわかるでしょう。家を売る際は高く売りたいものですが、マンションの場合も同じです。売却したい部屋を査定依頼するときは複数の会社に依頼し、相場の把握に努めることが欠かせません。売り手側の認識が甘いと、不動産会社に手玉に取られたり、買い手に足許を見られ、値切られる危険性があるからです。それと、見積り時の業者の対応を比較すると、信頼に足りる相手なのか判断できるでしょう。一社ではなく複数に依頼するのはこのためです。一般の木造住宅の場合、耐用年数は税法上では20年から22年とされ、30年前後で取り壊されることが多いです。このような客観的事実から、たとえば築30年を超える住宅を売りたいと思っても、建物は価格がつかないか、せいぜい100万以下と見積もられるケースが少なくないです。売却可能な場合でも、正味土地代だけと考えられるため、土地(上物あり)といった売却方法もありえます。一定の期間中に売却できなかった場合、住宅の買取をしてくれるのが買取保証制度であり、実施している不動産会社も増えています。一定の時期が経過すると、契約時に定めた通りの金額で業者が買い取るため、売主は資金の見込みがたちやすいメリットがありますが、普通に売買したときの相場と比較すると金額的に劣るという欠点はあります。会社ごとに条件は違いますし、付加するかどうかは売り主側が決めることですから、付けるかどうかは慎重に考えた上で付加するようにしましょう。売却予定の物件が心理的瑕疵物件であれば、きちんと明記しましょう。そもそも心理的瑕疵物件とは、物件に不具合はないものの、買主の心理的に好ましくない出来事のあった物件のことです。近隣に暴力団事務所があるなどのケースもありますが、一般的には死亡事故や殺人事件が起きた物件に使われる言葉です。「事故物件」といった方が分かりやすいかもしれません。原因によっては、不動産査定額はかなり下がってしまうと思います。ですが、買手や業者に説明しないまま売却手続きを取ってしまうと、告知義務の責任を果たすという民法に反したということで訴えられることもあります。物件情報は隠さないようにしてください。売却したい不動産物件があるとき、大半の人は仲介業者を探し、買い手を見付けると思います。しかし、不動産会社の業務内容によっては、買取業務を行っている会社もあります。方法としては、物件を買い取ってくれるところへ査定をお願いし、査定額に問題なければ、売却の契約を結びます。もし仲介で物件を売ろうと考えた場合、なかなか買い手が見付からないことがありますが、買取なら売却後の資金計画も立てやすくなるでしょう。不動産物件の売却を検討した際ははじめに、いくらで売却できるかを調べます。売却価格を調べるには不動産業者に調査を依頼します。査定は家に来て行うものだけだと思ってはいませんか。実は、簡易査定(机上査定)と訪問査定とから指定できます。実際に売却物件を見ずに周辺や過去の事例から価格を割り出す査定方法が簡易査定(机上査定)です。一度に数社の査定を依頼できるのが強みです。訪問査定の場合は現地で見た詳細な情報から割り出します。信用性の高い価格が提示される為、本格的に売却を考えるなら訪問査定の方が良いでしょう。誰でも家を売る際には高く売りたいものです。それならネットにある住宅売却の一括見積りサービスを利用するという手があります。正当な評価を得るために複数の会社から見積りをもらい、営業力があって誠実な会社と媒介契約を交わします。そして家に興味を持つ人が現れたら、さわやかで清潔感のある家という印象を与えられるよう整理整頓は日常的に行い、粗大ゴミやリサイクル店などを活用して不要品は処分しておくのがおすすめです。何が値切りに結びつくか分かりませんから、そうした要素をなるべく排除することで、結果的に高く売却することができるのです。築30年を過ぎた一戸建てなど、売主側が築年数の古さを気にしている物件でも、この頃はリノベーション人気も相まって、以前に比べるとニーズがあります。それから、昔の家はゆったりした間取りが特徴ですから、シェアハウスとして使えるよう改築したいという買主が珍しくなくなってきました。例えば耐震や建物診断をしてもらい、沈みや傾斜など建物の状態が健全であることが証明されていれば、より有利な取り引きができるでしょう。中古マンションが売れない理由として考えられることは、どのようなことでしょうか。まず、他のマンションと見比べてみた場合に価格が高く設定されすぎているのかもしれません。このようなケースでは、内覧会を行ってもお客様数が少数になります。周辺の物件と照らし合わせて価格を減額することが必要となってきます。その他に考えられることとして、不動産屋がマンション販売の促進を怠けている事例です。仲介契約時には、レインズに登録しているかどうか確認しておきましょう。